Mintis parduoti būstą, už kurį bankui dar mokėsite penkiolika ar dvidešimt metų, iš pradžių skamba komplikuotai. Butas įkeistas, paskola negrąžinta, o pirkėjas norėtų gauti turtą be svetimų finansinių įsipareigojimų. Visgi tokie pardavimai nėra retenybė. Svarbiausia dar prieš priimant pirkėjo avansą žinoti likusią paskolos sumą ir susisiekti su banku.
Įkeistą nekilnojamąjį turtą parduoti galima. Kadangi būstas yra paskolos užtikrinimo priemonė, pardavimui reikalingas kreditoriaus pritarimas, o bankas nurodo sąlygas, kuriomis sutiks, kad turtas būtų perleistas kitam savininkui.
Pokalbis su banku vertas daugiau nei spėliojimas
Prieš dedant skelbimą pravartu pasitikrinti paskolos likutį ir sužinoti savo banko tvarką. Jei butas vertas gerokai daugiau nei likusi skola, situacija paprastai gana aiški: iš pardavimo kainos padengiama likusi paskolos dalis, o likusi pinigų suma atitenka pardavėjui pagal sutartyje numatytą atsiskaitymo tvarką.
Bankas tokiu atveju gali parengti sutikimą parduoti įkeistą turtą su sąlyga, kad iš pardavimo gautais pinigais bus padengtas paskolos likutis. Jei pardavimo kainos paskolai uždaryti neužtenka, jau reikia atskiro susitarimo su kreditoriumi dėl likusios skolos.
Būtent todėl verta šį skaičių žinoti dar derantis su pirkėju. Jei bankui skolingi 120 tūkst. eurų, o pirkėjas siūlo 115 tūkst., vien pasirašyti sutartį ir tikėtis, kad viskas kažkaip išsispręs, būtų prastas planas.
Pirkėjas netampa jūsų paskolos mokėtoju
Žmonės kartais įsivaizduoja, kad parduodant įkeistą butą pirkėjui kažkaip „pereina“ sena būsto paskola. Įprasto pardavimo metu logika kita. Pardavimo sandorio metu sutvarkomas atsiskaitymas su kreditoriumi, kad parduodamas turtas galėtų būti perleistas pagal sutartas sąlygas.
Jei pirkėjas pats ima būsto paskolą, procese atsiranda jo bankas. Tada pinigų judėjimas ir dokumentų seka turi būti suderinti taip, kad pardavėjo kreditorius gautų jam priklausančią sumą, o pirkėjo bankas galėtų finansuoti turto įsigijimą.
Nekilnojamojo turto perleidimo sandoriams Lietuvoje taikoma notarinė forma, todėl pardavimas vis tiek keliauja per notarą.
Didžiausią nerimą dažniausiai kelia pinigų judėjimas
Ieškant informacijos, kaip parduoti butą su paskola, dažniausiai rūpi vienas klausimas: kas kam perveda pinigus?
Tikslus mechanizmas priklauso nuo banko nurodytų sąlygų ir paties sandorio, tačiau prieš pasirašant sutartį turi būti aišku, kokia sumos dalis skiriama paskolai padengti ir kokia lieka pardavėjui. Jei pirkimas finansuojamas paskola, svarbūs tampa ir pirkėjo banko pinigų pervedimo terminai.
Todėl dar prieš notarinį sandorį verta turėti aiškius atsakymus į kelis klausimus:
- koks tikslus paskolos likutis;
- kokiomis sąlygomis bankas leidžia parduoti būstą;
- kokia pardavimo kainos dalis keliaus kreditoriui;
- kada pardavėjas gaus jam likusią sumą;
- kokių dokumentų bankas prašo prieš sandorį.
Kai ši dalis sutvarkyta iš anksto, pats pardavimas atrodo gerokai mažiau painus.
Problema atsiranda, kai buto vertės paskolai neužtenka
Nemalonesnė situacija susidaro tada, kai norima parduoti už mažesnę sumą, nei liko grąžinti bankui. Tarkime, paskolos likutis siekia 150 tūkst. eurų, o už būstą realu gauti 140 tūkst.
Tokiu atveju bankas turi įvertinti, kaip bus padengta likusi skolos dalis. Vien būsto pardavimas jos nepanaikina. Bankai gali prašyti informacijos apie pajamas bei kitus įsipareigojimus ir tartis dėl likusio kredito grąžinimo sąlygų.
Dėl šios priežasties skubiai mažinti kainą verta tik žinant, ką toks sumažinimas reiškia jūsų paskolai.
Naujo būsto pirkti nebūtina laukti iki pardavimo dienos
Kartais butas parduodamas todėl, kad šeimai reikia didesnio būsto. Tuomet kyla kita baimė: parduosime seną, o kur gyvensime, kol rasime naują?
Lietuvos banko taisyklės numato galimybę keičiant pagrindinį būstą tam tikromis sąlygomis įsigyti naują dar nepardavus senojo, o trūkstamą nuosavų lėšų dalį padengti seną būstą pardavus per kredito sutartyje nustatytą laiką. Bankas vis tiek vertina žmogaus finansines galimybes ir savo finansavimo sąlygas.
Todėl paskola neturėtų tapti priežastimi metų metus likti būste, kuris šeimai jau per mažas ar nebetinka. Įkeistas butas nėra „užrakintas“ iki paskutinės įmokos. Reikia banko pritarimo, aiškaus atsiskaitymo plano ir notaro, tačiau daugeliu įprastų atvejų tai yra normaliai suplanuojamas nekilnojamojo turto sandoris.